2026年を迎え、昨年2025年の空室率を振り返ってみようと思う。
自分のアパートの空室が気になっているので、車で走っているといろいろなアパートの空室状況をチェックしてしまう。
しばらくして、そのアパートが埋まっているとなんとなくホッとしている自分がいる。
そんな中で、自分のアパートの2025年の空室がどうだったのか振り返ってみたいと思います。
2025年を迎える前、正直どれくらい不安だったか
現在所有している2棟は、常にすべて満室というわけではなく、1棟は時期を逃すとほぼ絶望的に埋まらないという特徴がある。
だから、人の引っ越しが多い2月～３月が退去の連絡がくるので、次の借り手が見つかるまでとても不安だ。
管理会社も策を練ってくれて、短期とかフリーレントとか、なんとかお客さんの目に留まってくれるよう対策してくれている。けど埋まらなときは埋まらない。
1棟の客層(アパートの契約者)は、主に学生さん。入学・就職で入退去が決まる。だから2月〜3月が不安と期待が高まる。
もう1棟の客層は、社会人。転勤や同棲や結婚などでの退去があるから、季節に関係なく入退去の連絡が入る。
年始は、入居と退去の連絡がくるからドキドキだ。
実際の2025年の空室率はどうだったのか（結果）
【1棟目】
⭐︎空室率
1月〜5月 34% (入居率66％)
6月〜12月 17% (入居率83％)
【2棟目】
⭐︎空室率
1月〜12月 0% (入居率100％)
引っ越しの繁忙期の影響を受けた物件・受けなかった物件の違い
【1棟目】
1棟目は、引っ越しの繁忙期の影響をもろに受ける物件。
1棟目の方は、主に大学生が借りてくれる地域。だいたい卒業と同時に退去になるけど、運が良ければ、就職後も住んでくれる。
でも、学生さんの退去が3月の末になってしまうと、4月や5月から借りたいという人は格段に減ってしまい、1年空室になる確率は高まる。
これは現実としてこの10年で経験してきた。
家賃は、45,000円〜50,000円ほど。
【2棟目】
2棟目の方は、駅近で徒歩6分。
主に社会人の方が借りてくれている。こちらは、どんな時期に退去になっても季節を問わず、すぐに借り手が見つかる優秀な物件。
築浅というのも影響してるのか？と思ったりする。
あまり、心配がない物件だと思う。
家賃は、60,000円〜63,000円ほど。
『満室前提』が1番危険な考え方
サラリーマンが不動産投資でアパートを経営する場合、もともと土地を持っていてアパートを経営している人と比べると、土地を買わなければいけないので、始めるまでのハードルがそもそも高い。
自分のアパートだけは、空室もなく満室は大丈夫だろう。そんな淡い期待を抱いてる方も少なくないかもしれない。
アパート経営は、常にリスクと背中合わせだ。
アパート経営は銀行から借り入れをして始めるのがセオリーとなっているので、空室が出たとき返済に影響がある。
家賃から返済しているので、そもそもあてにしていた家賃が空室によってなかったら、返済が滞るか、自分の虎の子を持ち出すしかなくなってしまう。
だからそんなリスクを避けるために、なるべく安く売ってくれる地主さんを探したり、相続物件を見つけたりしないといけないと思う。
1部屋でも空室になり、返済が厳しくなるような物件はリスクでしかないから、常にアンテナを張ったり、おかかえの不動産屋の担当者を見つけるなどの努力も必要になる。
だから、サラリーマンの人がアパートの購入を考えるときは、満室前提ではなく、1空くらいで試算するのがいいと思ったりする。
10年やって分かった「空室との正しい付き合い方」
空室と聞くとガッカリとか、返済どうしようと、ネガティブなことばかり浮かんでしまう。
そんな時は、いつか借り手が見つかる！と前向きに考えるようにしている。
管理会社からメール来てるかな？とか。
とにかく空室だろうと一喜一憂しないことが大切だと思う。借り手がつくのもつかないのもご縁よね。
これから不動産投資を始める人へ（2025年を終えて）
2025年を終えて言えるのは、物価高がじわじわ続いていて、建築費がとても高くなっている。
アパート経営は、厳しいけど借入ができて、いい土地や物件が見つかれば、まだまだ伸びしろがある世界だと思う。
実際に、不動産投資をして不労所得を得たい、と考える人は現在でもたくさんいる。
いい物件との出会い、いい不動産屋さんとの出会い、この出会いを大切にしていけば、新しい物件をネットに載らない水面下で紹介してもらえる。(これは本当の話。)
だから、2026年も大家さんとして住んでもらってる方に、快適に過ごしてもらえるよう頑張っていく。
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