不動産投資の勉強会に参加してまいりました。
参加人数は、20人くらい。
男女比率は、男性7:3女性 と言った感じで年齢層は30代〜50代。
資産形成を勉強したような方々ばかりでした！このような勉強会に参加する方はやはり意識が高いです！
セミナー内容
空き部屋対策
空き部屋
コンセプト➕AI
スーモやアットホームに掲載する時、部屋の中を写真に撮って、それをアップするのが普通ですが、バーチャルで素敵なお部屋のイメージを掲載すると成約率が上がるそうです。
人がものを選ぶ時、意外となんとなく選んでいる方が多いんだとか。
確かに、悩みすぎるとわからなくなって、結局、直感で選んだりする時があります。
安くて可愛くない物よりも、ちょっと高くても気に入った物を選ぶ傾向もあると思います。
やはり人は、露出しているから目に入り、何度も見るから受け入れる。つまり接触回数で親近感みたいな物を感じちゃうんですね。
だから、バーチャル部屋でも素敵な未来を目にすれば、自ずと心は傾いてきて成約率が上がるというわけです。
人間の心理ですね。
貸し方とターゲット
貸し方とターゲットを考える。
⭐︎貸し方
- 一軒家
- 中古アパート
- テナント
- 土地のみ
貸し方にもいろいろあります。
貸主さんの得意分野があるので、人それぞれかもしれませんが、まずは自分がやりたいことをどんどん試してみるのがいいのかもしれません。
統計調査
統計調査も大切だと言っていました。
『忙しくてそれどころではないよ！』という方もいるとは思いますが、参考情報は知っておいた方がいいと思います。
土地の統計調査
国勢調査
などは公開情報から調べられる情報です。
経産省からは人口増減マップなども出てていますので、どの地域に人口が集中しているかなど、賃貸物件の目安になると思います。
『ある情報は、参考にしてみてください。』とのことでした。
賃貸経営のデッドクロス
賃貸経営を10年ほどしていますが、デッドクロスは意識したことがありませんでした。
言われてみれば本当にそうで、いつかは元金返済の割合が高まり、支払利息が減ります。
支払利息が減るということは、経費算入できなくなるということです。
さらに、年月が経つと償却額が減っていくので、経費算入できなくなります。
なので、支払利息と償却額が逆転していくタイミングが、賃貸経営のデッドクロスということになります。
【元金返済>償却額】
そのためには、返済期間長くなるように追加で物件を購入して、償却額を増やしていくのが得策のようですよ。
キャッシュフローツリー
まず、自分の物件の状態を把握するためにキャッシュフロー診断を実施した方が、絶対いいそうです。
私は、キャッシュフローツリーはしたことがありませんので、物件をしっかりと再認識する意味で、やってみようと思いました。
まとめ
物件をしっかり管理・把握するには数字がわかっていることが重要だということを再認識しました。
賃貸経営のデッドクロスも理解できたので、自分のアパートに照らし合わせてキャッシュフローツリーを作ってみよう！と思いました。
デッドクロスがわかっていれば、今後賃貸経営などで役に立つ時が必ず来ます。
いろいろなリスクを回避することで、賃貸経営がしっかり回るんだということ、そして空室を最大限なくしていくという最大のミッションをこなしていこう！と思いました。
